6 نکته مهم در خرید و ساخت املاک کلنگی

اگر شما هم از این دسته افراد هستید باید قبل از شروع این کار علاوه بر داشتن مهارت های فنی ، با نکات مهم معاملاتی و ساخت و ساز این املاک آشنا باشید. برای مثال شما باید بدانید که "چه نوع ملکی برای ساخت و ساز مناسب است" که البته این موضوع به میزان سرمایه شما و اینکه تا چه اندازه قصد سرمایه گذاری در این حوزه را دارید وابسته است. لذا اولین و مهم ترین مرحله، انتخاب وخرید ملک کلنگی مناسب است. انتخاب نوع سازه و منطقه موردنظر هم به میزان سرمایه شما بستگی دارد.خانه لند این نکات مهم را برای کسب سود بیشتر در سرمایه گذاری خانه و املاک کلنگی شرح میدهد:

به چه املاکی کلنگی میگویند؟

با افزایش سن ساختمان ، کیفیت و سطح بهره برداری از ملک به مرور کم و فرسودگی بنا بیشتر میشود.تا زمانیکه سن بنا از محدوده مشخصی تجاوز میکند که هم بر قیمت ملک تاثیر میگذارد و هم سکونت و کار در ساختمان را دشوار میکند.در اصطلاح  به اینگونه املاک ، کلنگی میگویند.

1- ابعاد زمین ملک کلنگی

لازم است قبل از معامله ملک کلنگی از ابعاد زمین مورد نظر مطلع باشید و بدانید که اجازه ساخت و ساز چند طبقه و چند پارکینگ را در آن ملک دارید.

برای مثال اگر ملک کلنگی یا زمینی با متراژ 200 متر دارید می توانید 4 طبقه مسکونی بر روی آن بسازید، به شرطی که بتوانید برای تمامی واحد ها، تعداد پارکینگ مورد نیاز را تامین کنید. این قوانین براساس منطقه موقعیت زمین وضع شده است، به طوری که اگر بخواهید در منطقه پاسداران خانه بسازید برای هر واحد یک پارکینگ باید وجود داشته باشد و مجاز به ساخت پارکینگ مزاحم و خرید پارکینگ از شهرداری نیز نمی باشید. (برای اطلاعات بیشتر در رابطه با پارکینگ  این مقاله را مطالعه کنید)

ابعاد زمین در ساخت ملک کلنگی حائز اهمیت میباشد. برای مثال اگر ابعاد زمین کلنگی 10*20 باشد، به نسبت زمینی که عرض آن دو متر کمتر از این مقدار است، می توان تعداد بیشتری پارکینگ (نزدیک به 4 یا 5) در آن زمین ساخت. درحالی که در ابعاد کمتر، نهایتا تا 3 پارکینگ می توان تعبیه کرد.

2- موقعیت ملک کلنگی 

ساختمان ها در دوجهت شمالی و جنوبی ساخته می شوند: 

خانه شمالی:  خانه های شمالی دارای حیاط هستند. به طوری که شما هنگام ورود به ساختمان، ابتدا وارد حیاط شده و بعد داخل ساختمان می شوید. همچنین این خانه ها در شمال گذرگاه قرار گرفته اند.

خانه جنوبی:  خانه های جنوبی ممکن است حیاط داشته باشند، اما شما هنگام ورود از همان ابتدا وارد ساختمان و راهرو می شوید و اگر حیاطی هم وجود داشته باشند، پشت ساختمان قرار گرفته است. همچنین این خانه ها در جنوب گذرگاه قرار گرفته اند.

موقعیت ملک کلنگی، تاثیر به سزایی در متراژ زیر بنای ساختمان دارد. به این صورت که اگر ملک مورد نظر شمالی ساخته شده باشد مساحتی در حدودبیش از 5 درصد زمین برای نورگیر در نظر گرفته می شود. یعنی در یک زمین 200 متریِ شمالی، بیش از 11 متر آن به ساخت نورگیر اختصاص داده می شود که این باعث می شود این زمین در هر طبقه 12 متر مربع کمتر از زمین جنوبی داشته باشد. با توجه به این مسئله، در ساخت و ساز، متراژ مفید یک زمین جنوبی بیشتر از زمین شمالی است.

 درساخت و ساز  ملک کلنگی ، متراژ مفید یک زمین جنوبی بیشتر از زمین شمالی است.

 3-منطقه شهری ملک کلنگی 

ساختمان سازی بسیار پرخرج است، پس باید دقت داشته باشید که قبل از هر هزینه ای، مناسب بودن محلی که قصد دارید در آن خانه سازی کنید را بررسی نمایید. در رابطه با این مورد، باید نگاهی کامل به تراکم های ساخت داشته باشید، زیرا توجه به این مسئله می تواند سود زیادی را برای شما به ارمغان بیاورد. برای مثال برخی مناطق تهران مثل آریا شهر(صادقیه) دارای مجوز تراکم بالا هستند. 

>> جهت ساخت زمین و ملک کلنگی خود فرم مشارکت در ساخت  خانه لند را تکمیل فرمایید.

عوامل موثر بر معاملات املاک کلنگی

1-قیمت ملک کلنگی

از عوامل تاثیر گذار در تعیین قیمت ملک کلنگی ، میزان بهای زمین آن است. باید از خود بپرسید که میزان مرغوبیت زمین چقدر است، یا از نظر موقعیت جایگیری چه میزان ارزش افزوده برای ساختمان احداثی خواهد داشت که مشخصا اگر برای بنا کردن ساختمان مناسب باشد، میزان ارزش افزوده برای زمین نیز افزایش پیدا می کند. موارد ذکر شده تعداد محدودی از عوامل تاثیر گذار بر روی قیمت معاملاتی ملک کلنگی است، در ادامه موارد بیشتری را که بر روی قیمت معاملاتی ملک کلنگی تاثیر گذار هستنند را مشاهده می کنید.

از دیگر عوامل مهم موثر بر قیمت یک ملک کلنگی ، ارزش بنای آن است که شامل:

• مخارج در نظر گرفته شده از طرف شهرداری : مبلغ عوارض اضافه بر انباشتگی یا تراکم، عوارض مربوط به پارکینگ حذفی (در صورت فراهم نشدن تعداد لازم)، عوارض آتش‌نشانی، مبلغ صدور پروانه ساختمان ، مبلغ عوارض مربوط به تراس یا بالکن، مبلغ عوارض کارمزدهای مختلف، شامل فضای سبز و غیره

2- هزینه ساخت و ساز خانه کلنگی

هزینه های فراهم سازی تجهیزات، مبلغی جهت بررسی مشخصه های زمین محل احداث ساختمان، مبلغ سرپرستی(نظارت)، مبالغ برای صادر کردن اسناد جداگانه، مبلغی برای اجرای پروژه، مبلغ فراهم سازی اسباب و لوازم مورد نیاز، تامین نقشه‌های اجرایی، مبالغ مدلسازی، مبلغ اجرت و غیره

• برای ارزیابی بهتر مخارج ساختمان سازی ، علاوه بر موارد ذکر شده، ساختمان را از نظر نوع سازه بررسی کنید تا بتوانید برآورد هزینه ی درستی داشته باشید.

3-خرید خانه نوساز یا ساخت ملک کلنگی؟

برای یافتن پاسخ این سوال، ابتدا باید حتما به موقعیت ملک یا زمینی که قصد خرید آن را توجه کنید، زیرا هزینه کردن در مناطقی که برای سرمایه گذاری اصلا مناسب نیستند به غیر از ضرر و زیان مالی چیز دیگری نخواهد داشت، پس این موضوع را حتما جدی بگیرید. برای مثال برخی نقاط تهران مثل غرب تهران، چون در بافت نسبتا جدیدی قرار گرفته اند، قیمت های بالاتر و به موازات آن سود خوبی نیز دارند اما برای خرید آپارتمان یا خانه ای با قیمت مناسب تر مناطق شرقی تهران نیز مکان بسیار مناسبی است.

از بحث مناطق شهری که بگذریم، اگر سرمایه ای دارید و هنوز در خرید خانه نوساز یا ملک کلنگی شک دارید، باید بدانید که انتخاب هرکدام ازاین راه ها ریسک خاص خود را دارد.

برای مثال تمایل مردم به زندگی در مناطقی که به یک مرکز تجاری نزدیک است، یا به مترو دسترسی خوبی دارد، باعث می شود سرمایه گذاری در آپارتمان های آن منطقه یا خرید خانه در آن محل کار پر سودی باشد. زیرا علاوه بر سودی که از افزایش قیمت آپارتمان می برید، زمین آن منطقه نیز ارزش بالایی خواهد داشت. اما علاوه بر اینکه تمام آپارتمان ها یا خانه ها به مقدار برابر به رشد قیمت دست نخواهند یافت، و خرید یک آپارتمان نوساز به خودیه خود با گذشت زمان از سرمایه شما می کاهد زیرا سن بنا را افزایش می یابد، در مناطقی با عدم دسترسی مناسب یا بافت بسیار قدیمی، قطعا خرید یک خانه نوساز برای سرمایه گذاری فکر اقتصادی نخواهد بود.

>> برای اطلاعات بیشتر در رابطه با نکات سرمایه گذاری در املاک را مطالعه کنید

همچنین  از جمله راهکار های ساخت و ساز بی دردسر املاک کلنگی ، مشارکت در ساخت و پیمان مدیریت هستند که باید حتما با شرکای قابل اعتماد، متخصص و دریافت مشاوره از کارشناسان حقوقی و ملکی اقدام به عقد قرارداد های مشارکت و پیمان مدیریت نمود! بنابراین اگر به مناطق مناسب برای خرید خانه نوساز فکر نمی کنید،

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

شرط صاحبان خانه کلنگی در تهران برای فروش

آنطور كه مشاوران املاك مي‌گويند خانه‌هاي كلنگي اكنون افزايش قيمت چشم‌گيري پيدا كرده‌اند و فروشندگان حاضر نيستند اين خانه‌ها را با قيمت‌هاي فعلي آنها بفروشند. به بيان بهتر صاحبان خانه‌هاي ويلايي كلنگي اكنون به شرطي خانه خود را مي‌فروشند كه خريدار با قيمت مسكن سال آينده آن را خريداري كند.

به گزارش گروه بازار باشگاه خبرنگاران ،بازار خانه‌هاي ويلايي سن و سال‌دار اين روزها وضعيت خاصي را سپري مي‌كنند. اين نوع خانه‌ها عموما قيمتي ارزان‌تر از ديگر خانه‌هاي نوساز در محله‌هاي مختلف داشتند. دليل نازل بودن قيمت اين خانه‌ها كلنگي بودن و بالا بودن سن بنا بود. اين روزها اما آنچنان خبري از خانه‌هاي ويلايي كهن‌سال ارزان قيمت نيست. بلكه قيمت اين املاك هم رشد چشم‌گيري به خود ديده‌اند.
آنطور كه مشاوران املاك مي‌گويند اين خانه‌ها اكنون افزايش قيمت چشم‌گيري پيدا كرده‌اند و فروشندگان حاضر نيستند اين خانه‌ها را با قيمت‌هاي فعلي آنها بفروشند. به بيان بهتر صاحبان خانه‌هاي ويلايي كلنگي اكنون به شرطي خانه خود را مي‌فروشند كه خريدار با قيمت مسكن سال آينده آن را خريداري كند. براي مثال اكنون در خيابان خارك قيمت ملكي كلنگي از سوي فروشنده هر متر ۴.۲۰۰ اعلام شده‌است. اين در حالي‌است كه ميانگين قيمت ملك ويلايي قديمي‌ساز در اين منطقه چيزي در حدود ۳.۵۰۰ تا ۳.۸۰۰ است.

فروشنده اين ملك اما حاضر نيست كه خانه خود را با نرخ فعلي منطقه به فروش برساند. زيرا فروشنده معتقد است كه اين ملك در فروردين ماه سال آينده به قيمت هر متر ۴.۲۰۰ تا ۴.۵۰۰ مي‌رسد و فروش ملك با قيمت فعلي مي‌تواند ضرر و زياني براي او در پي داشته باشد.
اين اتفاق براي خانه‌هاي كلنگي ديگر مناطق تهران هم افتاده‌است.
يكي از مشاورين املاك مناطق مركزي تهران در اين خصوص به خبرنگار «اقتصاد ايران آنلاين» گفت: نوسانات ارزي كه چند ماه پيش به وجود آمد همگي متوجه شدند كه تا چند ماه ديگر اين نوسانات خود را به بازار مسكن مي‌رساند و شاهد افزايش قيمت در اين حوزه هستيم.
او افزود: ماه‌هاي ابتدايي سال آينده زماني‌است كه بايد منتظر تاثير نوسانات ارزي بر بازار مسكن باشيم و اين موضوع را مي‌توان در رفتار فروشنده‌هاي املاك ويلايي قديمي‌ساز به خوبي مشاهده كرد. البته اين مشاور املاك تاثير نوسانات ارزي را امري كلي عنوان كرد كه بر تمام بازار مسكن تاثير خواهد گذاشت و اين تاثير فقط محدود به خانه‌هاي ويلايي قديمي‌ساز نخواهد بود.

اين مشاور املاك در ادامه صحبت‌هاي خود گفت: افزايش قيمت خانه‌هاي ويلايي قديمي‌ساز البته فارغ از نوسانات قيمتي بازارهاي مختلف يك دليل ديگر دارد و آن هم اين است كه اكنون خانه‌هاي كلنگي فرصت خوبي براي ساخت‌وساز در اختيار بساز و بفروش‌ها قرار داده‌است و سازنده مي‌تواند از كوبيدن و ساختن اين خانه‌ها سود خوبي نصيب خود كند. بنابراين فروشنده‌ها هم متوجه اين موضوع شده‌اند و سعي مي‌كنند خانه‌هاي خود را با نرخي بفروشند كه بتوانند در اينده خانه‌اي بهتر يا نوسازتر خريداري كنند.
به هر روي مشاهدات از بازار مسكن نشان مي‌دهد كه قيمت خانه‌هاي ويلايي قديمي‌ساز روندي صعودي در پيش گرفته‌اند. در جدول زير مي‌توانيد قيمت برخي از املاك ويلايي مناطق مختلف را مشاهده كنيد.

*قيمت‌ها به ميليون تومان است

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.